萬達模式快速布局

據了解，紅星商業未來的核心產品是以“紅星國際廣場”命名的城市綜合體和以“愛琴海”、“晶海”、“星銀海”命名的購物中心。

其中，愛琴海購物中心定位中高端，50%-80%的成本由地產開發、商鋪、公寓、SOHO等出售獲得補貼。

目前，紅星地產已在北京、天津、重慶、上海、福州、昆明等21個城市進行了27個綜合體項目開發。其中，位于太陽宮板塊的北京首個“愛琴海”項目也有望在短期內開門納客。

據介紹，在今后八年內，紅星地產將加快商業地產投資步伐，將京津塘、長三角、西南、東北作為四大戰略區域，在一二線城市進行“愛琴海”布局，力爭2020年在全國建成100個愛琴海購物中心。

另據了解，紅星美凱龍城市綜合體項目涵蓋了購物中心、紅星太平洋影城、國際高爾夫會所、婚慶大世界、星級酒店、精品百貨等業態，是集娛樂、餐飲、商務、家庭休閑為一體的購物體驗。

紅星美凱龍房地產有限公司總裁諶俊宇介紹，紅星渴望實現商業地產訂單制造和產業鏈整合，在提升企業效益的同時，也為商業合作伙伴節省了項目開發周期和運行成本。作為紅星商業地產旗下進行全國連鎖商業投資、運營的業務模塊，紅星商業致力于城市綜合體的整體招商運營管理和自有商業品牌的投資經營。

業內分析，紅星商業的模式與萬達模式基本相似，此次其在地產業務版圖的全面擴張，相比未來城市綜合體開發將再添一個強有力的競爭對手。

外界質疑資金壓力

事實上，資金瓶頸一直是商業地產快速復制模式背后的陰云。對此，紅星美凱龍房地產有限公司董事長車建新表示，未來紅星地產愛琴海購物中心將采取自持與銷售相結合的開發模式，其中50%-80%的成本由地產開發、商鋪、公寓、SOHO等出售獲得補貼。由于具有成本優勢和城市綜合體現金回流優勢，有充足的資金投入營銷，以營銷迎戰市場。

同時，項目開發前期有開發貸款，建成之后也有固定資產抵押貸款。車建新表示，當產品做好了之后，資金不是最重要的問題，最需要考慮的是后期經營的管理團隊。

此外，諶俊宇透露，紅星的拿地成本也較低，企業進駐一個城市時，將一個原來并不繁華的區域，變為一個消費主力地段。通過銷售部分的升值利潤，加上經營的正常盈利以及銀行貸款，這三個部分資金就能夠讓開發和自持維持在良性的狀態。

商業地產風險加劇

事實上， 其他行業進軍商業地產也并非罕見，近年來，包括住宅開發商、餐飲、百貨、超市等各個行業進軍商業地產開發的案例并不鮮見。但各地城市綜合體開發日趨飽和，商圈同質化競爭日趨激烈，項目的開發運營風險正在加劇。

以北京為例，據世聯地產統計，截至去年三季度，北京購物中心的空置率已經達到11%，超過了6%的警戒線。另據統計，去年四季度北京主要商圈中，中關村商圈購物中心空置率達到14%。業內人士分析，位于黃金區位的商業地產項目大多不愁銷路，因此，初涉商業地產開發的企業，常會忽視項目的經營。

車建新表示，紅星美凱龍有著20多年的商業運營經驗，更懂消費者心理是企業的優勢。屆時，公司的地產開發可以帶動購物中心的發展，反過來，購物中心也能夠帶動地產升值。購物中心與地產相結合，是發展房地產最好的模式，但最重要的是后期要把它運營好。

商業地產專家表示，商業地產取決于局部市場，個案的差異較大，商業物業的投資不是看大勢，而是看微觀機會。各個城市、區域市場消費環境都不同，同時，商業地產具有專業性，強調訂單開發，量身定制，盲目地快速復制風險則會相當大，必須遵循商業地產的規律。

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